بررسی‌‌ها درباره علت این واکنش متفاوت مسکن به دلار نشان می‌دهد، «به دلیل اضافه پرش قیمت دلاری مسکن» در ماه‌‌های گذشته و همچنین «قدرت پایین تقاضای سرمایه‌‌ای ملک مقابل قیمت مسکن در تهران»، صعود اخیر نرخ دلار نتوانسته عامل صعود قیمت ملک شود.

میانگین قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران، در اوایل پاییز امسال به شکل تاریخی به بالای ۱۵۰۰ دلار رسید. در فاصله ابتدای عصر جهش قیمت‌ها - ابتدای ۹۷- تاکنون نیز در حالی که نرخ دلار حدودا ۱۳ برابر شده، متوسط قیمت مسکن در تهران اما ۱۸ برابر شده است. این سبقت ملک از دلار، در حال حاضر عاملی برای «واکنش متفاوت مسکن به دلار» شده است.

در حالی که بخش عمده‌‌ای از تقاضای حاضر در بازار معاملات خرید آپارتمان از تابستان امسال و همزمان با شروع ثبت نوسان منفی و ثبات قیمت در این بازار معاملات خود را به تعویق انداخته و در حاشیه بازار در حال رصد شرایط بودند، طی یک هفته گذشته، بخشی از آنها وارد بازار شده وحتی اقدام به خرید کردند.

واسطه‌‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران با اعلام خبر افزایش مراجعات و معاملات خرید آپارتمان در مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران، طی یک هفته اخیر، شارژ ارزی مسکن را عامل چرخش وضعیت بازار اعلام کردند. به گفته آنها افزایش اخیر قیمت ارز در روزهای اخیر باعث شد بخشی از متقاضیان مسکن که در ماه‌‌های اخیر و به دنبال انتظار برای کاهش بیشتر سطح قیمت‌ها در حاشیه بازار در حال رصد شرایط بودند به بازار ورود کرده و حتی بعضی از این گروه اقدام به معامله نیز کردند.

همین شرایط، وضعیت معاملات در برخی محله‌‌های مصرفی شهر تهران را از «صفر» قرارداد در طول یک هفته، به چند قرارداد افزایش داده است؛ برخی از واسطه‌‌ها نیز  اعلام کردند در حالی که در چند ماه اخیر در یک هفته حتی یک قرارداد فروش نیز منعقد نمی‌‌شد اما در هفته جاری دست‌‌کم 4 تا 5 قرارداد فروش امضا کرده‌‌اند.

«دلار» کدام متقاضیان را خریدار کرد؟

 بخش عمده متقاضیانی که طی یک هفته اخیر به دنبال نوسانات دلاری وارد بازار شده و اقدام به خرید آپارتمان کردند، متقاضیان «مصرفی» از نوع «تقاضای تبدیل به احسن» بودند. یعنی گروهی از متقاضیان که طی ماه‌‌های اخیر تمایل به تبدیل واحد مسکونی خود به آپارتمان بهتر داشتند اما به دلیل مشاهده روند کاهشی قیمت‌ها از یکسو و رکود در بازار معاملات خرید (نبود مشتری برای واحد فعلی به دلیل رکود)، پروسه تبدیل به احسن را به تاخیر انداخته بودند، بخش عمده مراجعان و خریداران مسکن بودند.

آنها در فضای معاملاتی یک هفته قبل، موفق شدند هم واحد خود را به فروش رسانده و هم واحد مورد نظرشان را خریداری کنند. بررسی‌‌ها از ورود گروهی از خانه‌‌اولی‌‌ها به بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران و مناطق بورس عرضه آپارتمان‌‌های ریزمتراژ و قیمت مناسب در تهران در روزهای اخیر نیز حکایت دارد؛ اگر چه تعداد آنها نسبت به متقاضیان تبدیل به احسن بسیار کم است.