به گزارش اقتصادنیوز روزنامه دنیای اقتصاد نوشت:  «نبود خریدار سرمایه‌‌‌ای و همین‌طور خریدار ویلای مصرفی (خانه دوم)» در شهرها و روستاهای توریستی مازندران و گیلان باعث شد در سمت عرضه، برخی فروشندگان که قصد فروش فوری داشتند «با قیمت برابر یا کمتر از معاملات مشابه در سال 1401»، ملک‌‌‌شان -عمدتا ویلا- را واگذار کنند.

سطح قیمت ویلا در کل بازار املاک شمال طی سال 1402 حدود 5 تا 10‌درصد نسبت به سال 1401 افزایش پیدا کرده اما در برخی مناطق «بورس سرمایه‌گذاری ملکی در شمال»، طبق اعلام واسطه‌‌‌های بازار ویلا و همچنین مقایسه سطح «قیمت‌های پیشنهادی» امسال با همین سطح در سال گذشته، مشخص می‌شود در سال‌جاری رشد حدود 20 درصدی قیمت رخ داده است.

رکود معاملات ویلا در 1402 از رکود معاملات مسکن در تهران طی همین سال، ‌‌‌ سنگین‌‌‌تر بوده است.

امسال در تهران، میزان خرید و فروش آپارتمان به یک‌‌‌سوم سال 1401 رسید؛ به این ترتیب، میزان افت معاملات ملک در شمال بیش‌‌‌از 70‌درصد برآورد می‌شود.

تحت‌‌‌تاثیر رکود و توقف نسبی قیمت ویلا در «شمال»، امسال نسبت قیمت آپارتمان متعارف در منطقه متوسط تهران به قیمت یک ویلای متعارف در پهنه توریستی مازندران به عدد 1.4 رسید. این نسبت در سال 1400 که بازار املاک در «نقطه جوش» قرار گرفته بود و رونق هیجانی خرید ویلا و سرمایه‌گذاری در این بازار از سوی تهرانی‌‌‌ها و ساکنان دیگر کلان‌شهرهای کشور وجود داشت، برابر با عدد یک شد؛ به این معنا که قیمت ویلاها با رشد شدید در 1400 به پای قیمت آپارتمان متعارف در تهران رسید. اما امسال با جهش قیمت مسکن در تهران از یک‌‌‌سو و ثبات نسبی قیمت ویلا از سوی دیگر، این نسبت افزایش پیدا کرد. با این حال، نسبت متعارف این قیمت‌ها که برای اوایل دهه 90 است، ‌‌‌ بالای عدد 2 است.

علت اصلی رکود بازار ویلا و رژیم معاملاتی و قیمتی در این بازار طی 1402، ثبات 9 ماهه نرخ ارز در سال‌جاری و رشد قیمت مسکن در تهران بوده است که به نوعی، انگیزه سرمایه‌گذاری ملکی در شمال ایجاد ن کرد. هر چند در سمت تقاضای مصرفی ویلا نیز دلال‌‌‌ها می‌‌‌گویند، قیمت‌های بالا با قدرت خریداران همخوانی ندارد.

سال 1400 را می‌توان «نقطه جوش» تقاضای سرمایه‌گذاری در شهرهای شاخص شمالی دانست، که اوج رونق معاملات ملک در دو استان شمالی گیلان و مازندران در مقایسه با سال 97 به بعد بود. سال 97، سالی بود که وارد عصر «جهش قیمت‌ها» در همه بازارها اعم از مسکن، ارز، سکه و... شد و در واقع «تورم عمومی» جریان یافت. از سال 97 تا به امروز، سال 1400 را می‌توان دوران اوج تورم ملکی برای شمال دانست. هم از بعد خرید ملک از هر دو جنس سرمایه‌گذاری و مصرفی با جهش قابل‌توجهی همراه بود و هم با سرعت رشد قیمت ویلاها به‌‌‌ویژه در مناطق بورس سرمایه‌گذاری ملکی در شمال مواجه شد.

در کنار این دو عامل با توجه به قیمت پایین‌‌‌تر ویلاها در بافت روستایی اطراف شهرها، بسیاری از روستاهای شمال شاهد ورود ناگهانی شهروندان از سراسر کشور به‌‌‌ویژه جنوب، اصفهان و یزد برای خرید ویلا بودند. البته شهروندان تهرانی بیش از دیگر مناطق طی تمام سال‌ها پای ثابت خریداران بازار ملک شمال بوده‌‌‌اند که برخی برای سرمایه‌گذاری به این بازار ورود کردند و برخی با هدف خانه توریستی یا همان خانه دوم و مصرفی. اما رشد سرمایه‌گذاری در این بازار باعث شد در سال 1400، قیمت املاک شمال بیش از دو برابر افزایش پیدا کند. این افزایش قیمتی تا جایی پیش رفت که تورم ملکی در بازار معاملات ملکی شمال به 122‌درصد برسد که حتی از میزان تورم مسکن تهران که در آن زمان به 70درصد رسیده بود، بیشتر شد.

علاوه بر این، در 1400 اتفاق دیگری هم افتاد که معاملات املاک شمال را شارژ کرد. جهش قیمت مسکن در تهران طی سه سال پیش از آن یعنی در بازه زمانی 97 تا 1400 به حجم بالای معاملات ملکی در شمال به‌ویژه درمناطق بورس سرمایه‌گذاری شمال کمک کرد، زیرا در مجموع بازار ملک ایران به تغییرات قیمتی تهران وابسته است، اما، وابستگی شمال به تهران بیشتر از سایر استان‌‌‌ه است. رشد یا افت قیمتی در تهران بر سایر استان‌‌‌ها تاثیرگذار است و ابتدا در تهران این تغییرات خود را نشان می‌دهد و سپس به سراسر کشور منتقل می‌شود اما شمال بیش از سایر استان‌‌‌ها متاثر از تغییرات قیمتی تهران است.

بازار ملک شمال در سه‌ساله پیش از 1400 چندان تحت‌تاثیر قیمت‌های تهران نبود و این اثرگذاری چندان مشهود نبود، در واقع اثر کمی داشت؛ اما در 1400 خودش را نشان داد. با وجود رشد چشمگیر قیمت‌ها و معاملات ملک شمال در سال 1400، این بازار در 1401 روند کاهش رشد را در پیش گرفت و سرعت معاملات ملک و رشد قیمت کم شد. تعبیری که «دنیای‌اقتصاد» از بازار ملک شمال در 1401 از نوسانات قیمت بازار شمال داشت این بود: «نه رکود، نه رونق.»

خبرکاو