طی 12 سال اخیر، یعنی درست پس از زمان اعمال اولین دور از تحریم‌‌‌های غرب علیه ایران، کمتر دوره‌‌‌ای وجود دارد که شاهد تلاطم در بازارهای دارایی و مالی نباشیم. نرخ ارز و بازار مسکن طی این دوره، نوسانات زیادی را پشت سر گذاشته‌‌‌اند و در بسیاری از مواقع، این نوسانات، همزمان یا با وقفه بسیار کم نسبت به هم رخ داده است.

این همزمانی افزایش در قیمت مسکن با جهش‌‌‌های ارزی در سال‌های گذشته، این شائبه را در میان برخی از کارشناسان و افراد جامعه به وجود آورده که افزایش قیمت مسکن معلول افزایش در نرخ ارز است؛ در حالی که طبق آموزه‌‌‌های اقتصادی تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن باید محدود باشد و در حالت عادی، نمی‌تواند تاثیر چندان عمیقی بر بازار مسکن بر جای بگذارد. در این گزارش سعی می‌شود که صحت این فرضیه مورد تحلیل قرار گیرد.

نمودار میانگین نرخ رشد ارز و مسکن را به صورت فصلی در بازه ۱402 – 1373 نشان می‌دهد. از آنجا که متغیرهای اقتصادی ممکن است با وقفه بر یکدیگر اثر بگذارند، برای لحاظ کردن این موضوع در تحلیل، از میانگین متحرک چهار فصل گذشته استفاده شده است. به این صورت که نرخ هر فصل برابر میانگین نرخ در همان فصل و سه فصل پیش از آن است. علاوه بر این میانگین گرفتن اثر شوک‌‌‌ها و سایر نوسانات مقطعی حاصل از عوامل دیگر را تعدیل می‌کند و کمک می‌کند تا رابطه بین متغیرها واضح‌‌‌تر دیده شود.

همان‌طور که در نمودار مشاهده می‌شود روند این دو متغیر به دو بخش قبل و بعد از سال 1390 قابل تفکیک است. دوره سال‌های 1373 تا 1390، دقیقا مطابق با تئوری‌‌‌های رایج اقتصادی است و تقریبا هیچ رابطه‌‌‌ای بین بازار مسکن و بازار ارز وجود ندارد. اما پس از ورود اقتصاد ایران به بحرانی‌‌‌ترین دوره تاریخی خودش، یعنی با آغاز دهه 90، به نظر می‌رسد که مسکن به جهش‌‌‌های شدید در نرخ ارز، واکنش نشان داده و کاملا هم‌‌‌راستا با آن حرکت کرده است.

از لحاظ منطق اقتصادی، نرخ ارز به طور مستقیم صرفا بر قیمت کالاهای قابل تجارت که قابلیت واردات به کشور یا صادرات دارند، تاثیر دارد؛ اما از آنجایی که بخش مسکن قابل تجارت نیست (نمی‌توان مسکن را وارد یا صادر کرد)، تغییرات در نرخ ارز نباید به طور مستقیم تاثیری بر این بخش از اقتصاد داشته باشد. در شرایط عادی اقتصادی، نرخ ارز تنها از طریق افزایش هزینه‌‌‌های کالاهای وارداتی بر قیمت مسکن اثر دارد. افزایش نرخ ارز از طریق بالابردن هزینه نهاده‌‌‌های ساختمانی که از طریق واردات تامین می‌‌‌شوند بر هزینه‌‌‌های ساخت تاثیر مستقیم دارد و پس با ضعیف‌‌‌تر شدن ارزش پول ملی و افزایش نرخ ارز، هزینه‌‌‌ مواد اولیه وارداتی افزایش می‌‌‌یابد که سبب بالا رفتن هزینه ساخت و نهایتا قیمت مسکن خواهد شد. اما، در ایران سهم بسیار اندکی از نهاده‌‌‌های ساختمانی از خارج از کشور تامین می‌‌‌شوند و در عمده نهاده‌‌‌های اصلی خودکفا هستیم در نتیجه این عامل نمی‌تواند بر قیمت مسکن در ایران چندان اثرگذار باشد. این دقیقا همان الگویی است که در بازه سال‌های 1373 تا 1390 مشاهده می‌‌‌کنیم. در این دوره هر دو بازار دارای روندهایی هستند که تقریبا هیچ الگویی را نمی‌توان از آن استخراج کرد و بر اساس آن به نظر می‌رسد طی این دوره این دو بازار کاملا بی‌‌‌ارتباط با هم بوده و تحت‌تاثیر متغیرهای دیگری قرار داشته‌‌‌اند که رفتار هر یک از آنها را به صورت جداگانه تعیین کرده است.

اما، آنچه در دهه 90 و بعد از آن مشاهده می‌شود یک همگرایی کامل میان تغییرات نرخ ارز با قیمت مسکن است که با آنچه پیش‌تر مشاهده شده، متفاوت است. شرایط بحرانی با نااطمینانی بالا سبب می‌شود که نرخ ارز که پیش از این در حالت عادی قادر به ایجاد تغییرات در بازار مسکن نبود، بتواند بازار مسکن را ملتهب سازد. این تاثیر از طریق دو پدیده سرایت مالی و انتظارات تورمی رخ می‌دهد. سرایت مالی یک پدیده در بازارهای مالی است و زمانی رخ می‌دهد که یک حادثه مالی یا ناپایداری در یکی از بخش‌‌‌های اقتصادی، اثرات منفی خود را به سرعت به بازارهای مالی نامرتبط منتقل می‌کند. جهش‌‌‌های بزرگ در نرخ ارز، سبب ایجاد فضای بحرانی در جامعه می‌شود. در چنین شرایطی فرصت کافی برای تصمیم‌گیری صحیح وجود ندارد و افراد بدون برنامه‌‌‌ریزی و تحلیل دقیق صرفا مانند بقیه افراد جامعه عمل می‌کنند، چون چنین تصور می‌کنند که دیگران توانسته‌‌‌اند مسیر درست رفتار اقتصادی را تشخیص دهند و با پیروی از بقیه تلاش می‌کنند تا از دیگران عقب نمانند و مانند جمع رفتار خواهند کرد. پس اگر عده‌‌‌ای تشخیص دهند که افزایش شدید در نرخ ارز، افزایش قیمت مسکن را به همراه دارد و شروع به سرمایه‌گذاری در این بازار بکنند، دیگران نیز به احتمال زیاد همین رفتار را تکرار خواهند کرد.

شاید یکی از دلایلی که برخی از افراد بعد از وقوع جهش‌‌‌های بزرگ در بازار ارز این‌گونه استنباط می‌کنند که نرخ ارز منجر به تغییرات عمده در بازار مسکن می‌شود، به پدیده انتظارات تورمی برگردد. نرخ ارز، در اقتصاد ایران، اصلی‌‌‌ترین مولفه در جهت‌‌‌دهی به انتظارات تورمی است. گرچه، تغییرات کوچک در این متغیر به شکل قابل ملاحظه‌‌‌ای نمی‌تواند انتظارات تورمی را تحریک کند، اما تغییرات بزرگ، قطع به یقین، سبب تحولات ملموس در انتظارات تورمی فعالان اقتصادی خواهد شد.

فعال شدن شدید انتظارات تورمی، نگرانی و ترس را در میان فعالان اقتصادی ایجاد خواهد کرد و آنها تلاش خواهند کرد که دارایی‌‌‌های نقد خود را که طبیعتا، بیشترین تاثیر را از تورم‌‌‌های آتی خواهد پذیرفت، به یک دارایی تبدیل کنند که بتواند ارزش دارایی آنها را حفظ کند.

بر همین اساس، ممکن است برخی از افراد شروع به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بکنند و همان‌طور که پیش‌تر نیز ذکر شد، اگر تعداد این افراد که چنین باوری را دارند، نسبتا زیاد باشد، گروه وسیع دیگری از افراد نیز به تقلید از آنها، همین رفتار را تکرار خواهند کرد و جهش در قیمت بازار مسکن را رقم خواهند زد.

به این ترتیب به نظر می‌رسد که این فرضیه که افزایش قیمت‌‌‌ مسکن در ایران معلول جهش‌‌‌های شدید نرخ ارز است، برای دوره شدت گرفتن تحریم‌‌‌ها چندان بی‌‌‌اساس نباشد اما در دوره پیش از سال ۹۰، به این دلیل که جهش‌‌‌های بزرگ در نرخ ارز رخ نداده‌‌‌ و نرخ ارز شکل‌‌‌دهنده انتظارات تورمی افراد نبوده است‌‌‌، مسکن به صورت مستقل روند خود را طی کرده است و همبستگی بین این دو متغیر مشاهده نمی‌شود.

حال از آنجایی که فعلا شرایط نااطمینانی از اقتصاد ایران رخت بر نبسته است، همچنان می‌توان نرخ ارز را مولفه‌‌‌ای مهم در تعیین قیمت مسکن دانست. در سال ۱۴۰۳ شاهد تغییراتی در نرخ ارز و افزایش‌‌‌هایی در آن بوده‌‌‌ایم اما در حالت کلی، جهش بزرگی در نرخ ارز رخ نداده است، پس ، انتظار داریم که در صورتی که همچنان این ثبات در نرخ ارز وجود داشته ‌‌‌باشد، بازار مسکن هم نوسان بالایی در سال‌جاری تجربه نکند و شرایط رکودی این بازار، همچنان ادامه داشته باشد.